4.1.3.2 Planungsalternativen
1999 wurden im Gestaltungsleitfaden für den Schleusengraben Potenziale und Defizite aufgenommen und daraus Ziele und Maßnahmen für eine Belebung des Schleusengrabens entwickelt.
Im Rahmen der Machbarkeitsstudie 2007 und der Masterplanerarbeitung für die IBA wurde die im Strukturkonzept "Lebensader Schleusengraben (2005) vorgeschlagene Entwicklung von geschlossenen Gewerbeblöcken mit Mischgebietsnutzungen an den Gewässerrändern modifiziert, ohne die grundsätzliche Zielsetzung der "Lebensader Schleusengraben zu verändern.
Der nördliche Teil des Bebauungsplans wird mit seinen überwiegend bereits bestehenden Nutzungen im Wesentlichen in seinem Bestand gesichert und nur behutsam baulich weiterentwickelt. Der südliche, weitgehend unbebaute, Bereich bietet sich für eine umfassende bauliche Neuentwicklung an und wurde als Teil des konkurrierenden Gutachterverfahrens der IBA genauer untersucht. Die Masterplanerarbeitung 2010 beinhaltete Planungswerkstätten mit Vertretern aus Politik und Verwaltung sowie Planern, in denen sechs städtebauliche Detailvarianten für den südlichen Teil mit folgenden grundlegende Unterschieden erarbeitet und diskutiert wurden (vgl. Kapitel 3.3.1 und 3.3.2):
- Zwischen dem Schleusengraben und zentraler öffentliche Grünanlage wurden die Nutzungsalternativen hochwertiges Gewerbe / Büros mit oder ohne Wohnnutzung diskutiert.
- Die differenzierten Erschließungsmöglichkeiten unterschieden grundsätzlich einen inneren Erschließungsring, der direkt an die öffentliche Parkanlage angrenzt und eine äußere Variante, die den Schilfpark weitestgehend unbeeinflusst von Verkehr lässt. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde diskutiert, ob das allgemeine Wohngebiet mit einem Wohnhof im Mischprinzip, einer Privatstraße oder einer Anliegerstraße im Trennprinzip erschlossen werden soll.
- Die Unterbringung der Stellplätze der Gewerbegrundstücke wurde in den Planungswerkstätten als Gemeinschaftsparkhaus und auf den jeweiligen Grundstücken auf Dächern, ebenerdig oder in halb versenkten Untergeschossen diskutiert.
Zur Fußwegeführung wurde 1999 im Gestaltungsleitfaden für den Schleusengraben die Idee einer durchgängigen Wegeverbindung vom Bergedorfer Zentrum in die Vier- und Marschlande entlang des Schleusengrabens formuliert. 2005 im Gutachten für die Entwicklung beider Ufer des Schleusengrabens wurden unterschiedliche örtliche Alternativen für eine Wegeführung unter besonderer Berücksichtigung bestehender Nutzungen sowie der mittelfristigen Realisierung zumindest einer durchgängigen Wegeverbindung vom Bergedorfer Zentrum in die Vier- und Marschlande diskutiert.
Aus den umfangreichen Variantendiskussionen ergab sich als Grundlage für den Bebauungsplan eine favorisierte Gesamtvariante, die folgende Vorteile und Bedingungen mit sich bringt:
- Die Fläche zwischen Schleusengraben und öffentlicher Parkanlage hat eine besondere Qualität für die Realisierung von Wohnnutzung. Die Wohnnutzung muss gute Anbindungen an die Umgebung aufweisen. Unter der Voraussetzung einer Wohnnutzung ist der Bau einer Brücke über den Schleusengraben wichtig.
- Hinsichtlich der Erschließung wird grundsätzlich der innere Erschließungsring bevorzugt, da bei der äußeren Variante die Gefahr besteht, dass sich Betriebe zur Straße hin orientieren und somit zur öffentlichen Grünfläche Rückseiten entstehen. Die Erschließung der Gewerbegrundstücke endet vor dem Wohngebiet in einer Kehre. Für das Wohngebiet wird auf Grund der möglichen Anzahl von etwa 230 Wohnungen sowie von zwei vorgesehenen Tiefgaragenzufahrten eine Anliegerstraße im Trennprinzip, die im Einrichtungsverkehr befahren werden darf, bevorzugt.
- Die Stellplätze für Gewerbe dürfen individuell auf den Grundstücken untergebracht werden, um besser auf die individuellen Bedürfnisse einzelner Betriebe eingehen zu können.
- Am Sander Damm soll ein hoher mehrgeschossiger Baukörper entstehen, der als markantes Gebäude eine Fernwirkung hat.