Planungsdokumente: HAHA_Verfahren 2

In folgenden Konzeptionen oder Gutachten sind Aussagen zu dem Bebauungsplangebiet enthalten:

-           Gutachten "Die innerstädtische Haupteinkaufslage des Bezirks Ham­burg-Bergedorf als Standort für zwei Shopping-Center", 2005. Dort wurden die Entwick­lungs­potenziale im Zentrum Bergedorf und die möglichen wirtschaftlichen, städtebau­lichen und raum­ordnerischen Auswirkungen untersucht.

-           Städtebauförderung "Aktive Stadt- und Ortsteilentwicklung"

-           Architekturolympiade Hamburg 2006: Zentrenentwicklung Glunz-Gelände: In der internationalen Ideenkonkurrenz wurde die Modernisierung und Ergänzung des Bezirkszentrums durch eine Mischnutzungsplanung mit Einzelhandel, Wohnen und Gewerbe südlich der Bergedorfer Straße untersucht.

Der Geltungsbereich ist nördlich der Bergedorfer Straße geprägt durch Einzelhandelsnutzungen und vereinzelt Gastronomie. Am Sachsentor ist die Bebauung überwiegend kleinteiliger als an der Bergedorfer Straße. Dort ist noch die 300 Jahre alte Baugeschichte Bergedorfs ablesbar. Fachwerkbauten des 17. und 18. Jahrhunderts prägen das Straßenbild.  Das Sachsentor ist Teil der Hauptgeschäftsstraße Bergedorfs. Im Übergang zum Mohnhof, der die östliche Eingangssituation der Hauptgeschäftsstraße Sachsentor bildet, befindet sich das derzeit in der Sanierung befindliche Gebäude eines ehemaligen großen Textilkaufhauses (Sachsentor 58). Daran anschließend eine Spielhalle (Mohnhof 3) sowie der Leerstand eines ehemaligen Schnellimbisses (Mohnhof 5). Auch gegenüber liegend befinden sich zwei Leerstände (außerhalb des Geltungsbereichs). Ebenfalls Teil der genannten Eingangssituation sind südlich der Bergedorfer Straße im Gebäude eines ehemaligen Kaufhauses ein Mode-Outletcenter sowie ein Matratzen-Outlet (Bergedorfer Straße 160-162). Am östlichen Mohnhof befindet sich ein Kaufhaus für hochwertige Design-Möbel (Am Brink 2).

Nördlich der Bergedorfer Straße und westlich des ehemaligen Textilkaufhauses ist ein achtgeschossiges Geschäftshaus mit Wohnnutzungen, einer Ladeneinheit im Erdgeschoss und einem eingeschossigen Anbau mit zwei weiteren Ladeneinheiten vorhanden (Bergedorfer Straße 131-133). In den Räumlichkeiten des ehemaligen "Kindercafés" ist derzeit ein Leerstand vorhanden. Das im Bebauungsplan Bergedorf 35 planungsrechtlich gesicherte Gebäude Bergedorfer Straße 135 mit einem Schreibwarenfachmarkt wurde durch Brand zerstört und ist nicht wieder aufgebaut worden. Dieser Bereich wird auf Grund seiner Lage an der stark frequentierten Bergedorfer Straße im öffentlichen Bewusstsein besonders stark wahrgenommen. Stadträumlich handelt es sich hier außerdem um die Verbindung zwischen der Fußgängerzone Sachsentor, den Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen und der Bushaltestelle südlich der Bergedorfer Straße sowie den weiter südlich liegenden Wohngebieten. Von besonderer Bedeutung ist die Straße "Neuer Weg", weil sie darüber hinaus die Verbindung zum Frascatiplatz ist, der als Parkplatz genutzt wird.

Der Bereich südlich der Bergedorfer Straße ist geprägt durch kleinteiligen Einzelhandel und Dienstleistungsanbieter. Außerdem sind Wohn- und Büronutzungen, ein Fitnessstudio sowie einige Leerstände vorhanden. In der Bergedorfer Straße 144 befindet sich eine Spielhalle mit einem angrenzenden Leerstand. Im Einzelhandelssektor sind unter anderem ein Vollsortimenter für Lebensmittel ein Bäcker und ein Drogeriemarkt herauszustellen, die bedeutende Versorgungsfunktionen für die anliegenden Wohngebiete haben. Insgesamt besteht im Einzelhandel und bei den Dienstleistungen südlich der Bergedorfer Straße aber eine deutlich geringere Angebotsvielfalt und -qualität als nördlich der Bergedorfer Straße. Baulich wird dieses Gebiet durch Nachkriegsbebauung mit zwei bis drei Geschossen sowie prägnanten vier- bis achtgeschossigen Gebäuden geprägt. Letztere markieren die häufig genutzten Wegeverbindungen im Bereich der Straßen Neuer Weg, Töpfertwiete und Hassestraße zu den weiter südlich gelegenen Wohngebieten.

Südlich der Bebauung an der Bergedorfer Straße sind in den Hinterhöfen Stellplätze vorhanden sowie Anlieferbereiche für die Einzelhandelsnutzungen. Im gewerblich geprägten Baublock Bergedorfer Straße / Töpfertwiete / Rektor-Ritter-Straße / Neuer Weg befindet sich rückwärtig unter anderem die Anlieferung für den Lebensmittelmarkt an der Bergedorfer Straße. Weiter ist in diesem Baublock ein Parkhaus, ein Teppichwarengeschäft sowie in einem Gründerzeitgebäude am Neuen Weg ein Bau- und Heimwerkergeschäft vorhanden. Ecke Töpfertwiete / Rektor-Ritter-Straße befindet sich ein Leerstand in einem Backsteingebäude (ehemaliges Spirituosengeschäft). Die Bebauungsstruktur hinterlässt zwischen den Einzelhandelsnutzungen an der Bergedorfer Straße und den südlichen gelegenen gründerzeitlichen Wohngebieten einen heterogenen Eindruck.

Im Baublock Bergedorfer Straße / Hassestraße / Rektor-Ritter-Straße / Töpfertwiete ist im Hinterhof ein Parkplatz sowie ein Zugang zu Büros vorhanden. Südöstlich davon ist eine viergeschossige gründerzeitliche Blockrandbebauung mit Wohnnutzungen vorhanden. Balkone und Gärten der Wohnungen sind teilweise zu den gewerblich geprägten Hinterhöfen ausgerichtet.

Im Geltungsbereich befinden sich für die örtliche Stromversorgung die Netzstationen 3777 (in Planung) sowie 1000, 1090, 3346 und 3386.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Bergedorf 35 sind entlang der Fußgängerzone Sachsentor und im Bereich der Bergedorfer Straße Kerngebiete festgesetzt. Die Geschäftslagen östliches Sachsentor / Mohnhof und südlich Bergedorfer Straße haben in den letzten Jahren einen Attraktivitätsverlust ("Trading-Down-Effekt") zu verzeichnen, wobei das ehemalige Textilkaufhaus am Sachsentor 58 derzeit einer neuen Nutzung zugeführt wird. In einem städtebaulichen Gutachten (vgl. Ziffer 3.3.2) wurde diese Situation untersucht.

Das städtebauliche Gutachten hat ergeben, dass der für 2010 vorgesehene Abschluss des Umbaus, der Sanierung und Umnutzung des leerstehenden ehemaligen Textilkaufhauses ein wesentlicher Schritt zur Aufwertung und Stabilisierung des östlichen Sachsentors als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort ist. Es ist zu erwarten, dass in der Folge der genannten Umnutzung auch der angrenzende kleinteilige Besatz im Mohnhof durch Neuanmietungen eine Verbesserung in Angebotsvielfalt und -qualität erfährt und damit der östliche Bereich des Sachsentors insgesamt in seiner Funktion als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort aufgewertet und stabilisiert wird (vgl. Ziffer 3.4). Hierzu wird auch insbesondere der Bereich westlich des ehemaligen Textilkaufhauses gehören müssen, der seit dem Brand des Schreibwarenladens bereits seit Jahren nicht mehr der Zentralität und Bedeutung seiner Lage gerecht wird.  Die Aufwertung und Stabilisierung hat eine besondere städtebauliche Bedeutung für Bergedorfs Haupteinkaufslage, die als zentraler Versorgungsbereich nicht nur Bergedorf, sondern auch den Umlandgemeinden dient: Stadträumlich handelt es sich bei dem Mohnhof und seiner näheren Umgebung um die östliche Eingangssituation zur Fußgängerzone Bergedorfs, die sich adäquat zur Bergedorfer Straße präsentieren und ins öffentliche Bewusstsein gerückt werden muss. Funktional muss ein adäquates Gegengewicht zur Neuentwicklung des zentralen Bereichs um den Bergedorfer Bahnhof geschaffen werden, um die Fußgängerzone als lebendige Geschäftsstraße und als zentraler Versorgungsbereich zu erhalten.

Die Einzelhandelslagen südlich der Bergedorfer Straße werden aufgrund der trennenden Wirkung der Bergedorfer Straße und des Modernisierungsstaus der Immobilien voraussichtlich nicht unmittelbar, jedoch mittelfristig von der Umnutzung des ehemaligen Textilkaufhauses profitieren.

Das städtebauliche Gutachten ist zu dem Ergebnis gekommen, dass es im Zusammenhang mit den mittelfristig positiven Auswirkungen auf die Einzelhandelslagen von besonderer Bedeutung ist, dass der Standort zwischenzeitlich keinen weiteren Attraktivitätsverlust durch Nutzungen wie beispielsweise Spielhallen erfährt. Ein solcher Attraktivitätsverlust der Einzelhandelslage und die Verdrängung bestehender Nutzungen stünden im Widerspruch zu einer angemessenen und in ihrer Bedeutung für die Versorgung der Bevölkerung erforderlichen Nutzungsvielfalt in den Kern- und Mischgebieten. Deshalb wird festgesetzt:

Das Gesetz über den Bebauungsplan Bergedorf 35 vom 2. Oktober 1975 (HmbGVBl. S.176), zuletzt geändert am 4. November 1997 (HmbGVBl. S. 494, 495, 503) wird wie folgt geändert: § 2 Nummer 4 erhält folgende Fassung: "In den Kerngebieten nördlich der Bergedorfer Straße sowie in den Kern- und Mischgebieten südlich der Bergedorfer Straße sind Spielhallen und ähnliche Unternehmungen im Sinne von § 33 i der Gewerbeordnung, die der Aufstellung von Spielgeräten mit oder ohne Gewinnmöglichkeiten dienen, Wettbüros, Bordelle, bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume und Verkaufsflächen, Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln, auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, unzulässig." (vgl. § 1).

Die Änderung des Bebauungsplans dient weiterhin dem Ziel, das Niveau der Einkaufslage zu erhalten, welches bei einer Häufung von Spielhallen und ähnlichen Nutzungen nicht erreicht werden könnte. Insbesondere westlich des ehemaligen Textilkaufhauses gilt es, das bestehende Niveau wieder zu verbessern. Es soll auch die Verdrängung für die Versorgung der Bevölkerung wichtiger Nutzungen durch Spielhallen und ähnliche Nutzungen vermieden werden. Konkret steht eine Häufung von Spielhallen zu befürchten, da entsprechende Nutzungen in Nachbarschaft zu bereits vorhandenen Spielhallen beantragt sind. Gemäß Gutachten wird es im Zusammenhang mit dem nicht mehr zeitgemäßen Zustand der Immobilien in Bezug auf Verkaufsflächenausstattung und äußerem Erscheinungsbild in Folge zur Ansiedlung weiterer Nutzungen im Niedrigpreissektor, gegebenenfalls auch Spielhallen, kommen. Eine Verdrängung der für die Versorgung der Bevölkerung wichtigen Nutzungen stünde auch im Widerspruch zur beabsichtigten Stärkung des Einzelhandels- und Dienstleistungsstandortes um den Mohnhof.

Südlich der Bergedorfer Straße sind die Versorgungsfunktionen der Misch- und Kerngebiete besonders für die unmittelbar angrenzenden Wohngebiete zu sichern. Diese Misch- und Kerngebiete sind eine räumlich-funktionale Verbindung von den südlich angrenzenden Wohngebieten zur Fußgängerzone Sachsentor. Mit der Änderung des Bebauungsplans kann dieses Scharnier zwischen Wohnen und Zentrum erhalten werden. Eine Barrierewirkung, wie sie mit weiterem Attraktivitätsverlust und der negativen Beeinflussung des bisherigen Charakters des Ortsteilkerns durch Spielhallen und ähnliche Nutzungen einhergeht, wird vermieden.

Ebenso wie Spielhallen prägen auch Wettbüros, Sexshops, Bordelle und ähnliche Nutzungen das Image und somit eine städtebauliche Situation stärker als andere Nutzungsarten und beeinflussen deren weitere Entwicklung. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans Bergedorf 35 ist auch durch diese Nutzungen eine objektiv übermäßige Häufung zu befürchten und damit eine erhebliche Verstärkung bereits stattfindender negativer städtebaulicher Strukturveränderungen. Solche einseitigen Strukturveränderungen stehen mit der Funktion der Kern- und Mischgebiete im Geltungsbereich im Widerspruch.

Das städtebauliche Gutachten kommt abschließend zu dem Ergebnis, dass mit der Änderung des Bebauungsplans ein unmittelbarer erneuter Attraktivitätsverlust, ein Funktionsverlust als Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort und negative Auswirkungen auf die räumlich-funktionale Scharnierwirkung zwischen Wohnen und Zentrum vermieden werden. Gleichzeitig wird darauf hingewiesen, dass für eine Attraktivitätssteigerung des Standortes mehrere Faktoren ausschlaggebend sind. Hierzu gehören:

Mit der Änderung des Bebauungsplans unterliegt eine im Gebiet bereits ansässige Spielhalle, wie auch nach vorherigem Planrecht, dem Bestandsschutz. Wie oben ausgeführt, besteht jedoch ein erhebliches öffentliches Interesse an der Änderung des Bebauungsplans und der Stabilisierung der Funktionen der Misch- und Kerngebiete um den Mohnhof. Beeinträchtigungen privater Eigentümerinteressen können dadurch entstehen, dass die überplanten Grundstücke nicht mehr den ausgeschlossenen Nutzern zur Verfügung stehen, zum Beispiel im Rahmen einer Verpachtung. Im Rahmen der Abwägung wurde jedoch berücksichtigt, dass nur einige wenige Nutzungen aus dem großen Nutzungskatalog der Misch- und Kerngebiete ausgeschlossen werden. Grundstücke und Ladenflächen können insofern auch anderen Nutzern zur Verfügung stehen. Die Planänderung beugt insgesamt einem Attraktivitätsverlust in dem Gebiet vor, was mittelbar zum Vorteil der Eigentümer ist. Weitere eventuell verbleibende geringfügige Beeinträchtigungen von Eigentümerinteressen wurden im Rahmen der Abwägung auf Grund des überwiegenden öffentlichen Interesses als hinnehmbar bewertet.