5.1.3 Maß der baulichen Nutzung
Gemäß dem städtebaulichen Leitmotiv "Schleusengärten soll der südliche Bereich des Plangebiets zu einem neuen Schwerpunkt gesellschaftlicher Aktivitäten im Bezirk entwickelt werden. Diesem Ziel kann hinsichtlich dem Maß der baulichen Nutzung nur entsprochen werden, wenn eine höhere, wenngleich angemessene und im Bergedorfer Stadtkontext noch vertretbare Dichte realisiert wird.
Dem Aspekt des urbanen Wohnens und einer hinreichenden Wohnraumversorgung wird mit der Festsetzungen einer Mindestgeschosszahl von 3 Vollgeschossen Rechnung getragen. Ein weiterer wesentlicher Punkt ist die Schaffung eines angemessenen Mindestbauvolumens im Anschluss an die Parkanlagen, so dass diese im Sinne eines Stadtraumes gefasst wird. Die maximale Anzahl von 6 Vollgeschossen, die für Wohnen genutzt werden können plus der zusätzlichen Möglichkeit, ein oberirdisches Garagengeschoss auszubilden (vgl. Ziffer 5.7) trägt dem Erfordernis Rechnung, entsprechend dem städtebaulichen Konzept eine markante Bebauung am Schleusengraben zu errichten: Die Bebauung soll nicht nur für die Bewohner identitätsstiftend sein, sondern über den Geltungsbereich hinaus wahrgenommen werden. Innerhalb gewerblicher Strukturen und als Annex zum Wohngebiet Nettelnburg gelegen, muss das Wohngebiet ein besonderes Gewicht aufweisen, um das Ziel zu verdeutlichen, gemischte Nutzungen mit hoher Urbanität (Arbeiten-Wohnen-Erholen) zu entwickeln.
Die festgesetzte maximale Gebäudehöhe von 21 Metern über Straßenverkehrsfläche begrenzt die Höhenentwicklung so, dass die anderen städtebaulichen Akzente im Geltungsbereich mit Gebäudehöhen zwischen 21 und 45 Metern als solche deutlich wahrgenommen werden können.
Das allgemeine Wohngebiet soll urbanes Wohnen ermöglichen. Die Lagegunst am Schleusengraben und an der Parkanlage soll angemessen genutzt werden.
Die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,4 im allgemeinen Wohngebiet orientiert sich an dem städtebaulich verträglichen Höchstmaß der BauNVO 1990. Die mit 1,35 festgesetzte Geschossflächenzahl (GFZ) überschreitet die in der BauNVO festgelegte Obergrenze von 1,2 um 0,15.
Die Überschreitung der zulässigen Dichte ist städtebaulich vertretbar beziehungsweise gewünscht. Die Grund- und Geschossflächen, die mit dem Bebauungsplan ermöglicht werden, sind planerische Zielsetzung und für die zentrale Lage des Plangebiets angemessen und städtebaulich erforderlich,
- da eine große Nachfrage sowohl nach familiengerechten Wohnungen, als auch nach Wohnungen für Einpersonenhaushalte in zentralen Lagen mit guter Infrastruktur besteht; Angebote, die diese Nachfrage befriedigen, können der Abwanderung von Familien in das Umland entgegenwirken und zur Entwicklung von gemischten Bewohnerstrukturen beitragen;
- weil ein innenstadtnahes Wohngebiet mit urbanen Qualitäten entwickelt wird, das ein vielgestaltiges Leben für Bewohner und Besucher ermöglicht und die Schleusengärten belebt (Entwicklung einer städtischen Eigenart);
- weil ein Schutz vor Gewerbe-, Industrie und Straßenverkehrslärm durch eine großflächige beziehungsweise zusammenhängende Bebauung, die baulichen Lärmschutz integriert und entsprechend flächenintensiv ist, gewährleistet werden muss;
- um die bauliche Nutzung in einem infrastrukturell gut erschlossenen Gebiet zu konzentrieren und so die vorhandenen leistungsfähigen Infrastruktureinrichtungen möglichst wirtschaftlich zu nutzen;
Die möglichen Überschreitungen werden durch die bevorzugte Lage des Gebiets kompensiert, insbesondere durch die Freiflächenqualitäten in der Umgebung mit überörtlichen Wanderwegen, der Wasserfläche des Schleusengrabens und Parkanlagen mit vielfältigen Wasserbezügen. Diese Freiflächenqualitäten sind durch die Festsetzung öffentlicher Grünflächen gesichert, um in der folgenden Detailplanung konkretisiert zu werden (vgl. Ziffer 3.3.1). Die Wegebeziehungen führen bis in die nahen Vier- und Marschlande, die einen städtischen Erholungsschwerpunkt darstellen.
Im Einzelnen erfolgt der Ausgleich durch
- die Ausrichtung der Wohnungen nach Westen zum landschaftlich reizvollen Schleusengraben,
- die direkte Nachbarschaft der Wohnungen zu großzügigen öffentlichen Parkanlagen mit einer Gesamtfläche von 2,5 ha in direkter Nachbarschaft,
- die günstige Zuordnung von Wohngebieten zu Arbeitsstätten, die eine Vermeidung zusätzlichen Verkehrs außerhalb des Quartiers bewirken kann und
- die Aufwertung der Freiräume durch eine angemessene Durchgrünung des Geltungsbereichs und die naturnahe Gestaltung der Uferbereiche des Schleusengrabens.
Das Ortsbild wird zukünftig durch markante Wohngebäude geprägt und verändert werden. Beeinträchtigungen des Ortsbildes sind im Vergleich zu den verwahrlost wirkenden Brachflächen und den bestehenden gewerblichen Bauten nicht zu erwarten. Im Zusammenspiel der planungsrechtlichen Festsetzungen mit den Regelungen zur Gestaltung von Grundstücken in der HBauO wird sichergestellt, dass die nicht überbauten Flächen begrünt werden und insgesamt mindestens 20 vom Hundert der Fläche des allgemeinen Wohngebiets von Bebauung gänzlich frei bleiben und der natürliche Boden erhalten bleibt.
Nicht alle Belange können bei der beabsichtigten städtebaulichen Dichte rein planerisch durch die Anordnung der Nutzungen zu einander berücksichtigt werden. So sind zur Berücksichtigung aller betroffenen Belange neben der verträglichen Anordnung von Nutzungen unter Berücksichtigung der bevorzugten Lage des Plangebiets auch sonstige Maßnahmen zum Ausgleich von nachteiligen Auswirkungen der Planung zu sichern. Beispielsweise wurden Immissionskonflikte mittels eines Lärmgutachtens geprüft und entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen. Insgesamt ist sichergestellt, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden.