Das südlichste Mischgebiet markiert eine besondere Eingangssituation
(vgl. Ziffern 5 und 5.2.1). Die mögliche Gebäudehöhe orientiert sich mit
maximal 30 Metern und 10 Vollgeschossen daher an dem bisher höchsten Gebäude im
Geltungsbereich, dem Büro- und Laborgebäude Curslacker Neuer Deich 66. Dieses
Gebäude erhält im Rahmen der zukünftigen städtebaulichen Entwicklung damit ein
gleichwertiges Gegenüber.
Nördlich des allgemeinen Wohngebietes führt das Mischgebiet
die Höhenentwicklung der Wohnnutzung mit mindestens drei und höchstens sechs
Vollgeschossen fort und bildet einen Übergang zum Gewerbegebiet, in dem eine
Baumassenzahl festgesetzt ist. Das Mindestmaß stellt sicher, dass ein
ausreichend großer Baukörper entsteht, der die Bebauungsreihe am
Schleusengraben in einer angemessenen Höhenentwicklung fortführt. Die
Gebäudehöhe wird auf 21 Meter begrenzt, damit das Gebäude, auch gegenüber des
Mischgebiets auf der Westseite des Schleusengrabens (außerhalb des
Geltungsbereichs) nicht zu dominant wirkt.
Dieses Höhenkonzept wird mit der gleichen Begründung auch im
nördlichsten Mischgebiet fortgesetzt. Innerhalb der festgesetzten Höhen können
auf dem bestehenden Baumarktgebäude bis zu drei zusätzliche Wohngeschosse
untergebracht werden.
Garagengeschosse sind auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse
nicht anzurechnen (vgl. Ziffer 5.7).
Die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,6 in den
Mischgebieten orientiert sich an dem städtebaulich verträglichen Höchstmaß der
BauNVO 1990. Die mit 6 beziehungsweise 3,6 beziehungsweise 3,0 festgesetzten Geschossflächenzahlen
überschreiten die in der BauNVO 1990 festgelegte Obergrenze von 1,2 um 4,8
beziehungsweise 2,4 beziehungsweise 1,8.
Die Überschreitung der zulässigen Dichte ist städtebaulich
vertretbar und erforderlich, um das städtebauliche Konzept des Masterplans
umzusetzen (vgl. Ziffer 5). Die Grund- und Geschossflächen, die mit dem
Bebauungsplan ermöglicht werden, sind planerische Zielsetzung, für die zentrale
Lage des Plangebiets angemessen und städtebaulich erforderlich,
-
da in den beiden südlichen Mischgebieten städtebaulich markante
Situationen durch die Errichtung von hohen Solitärbauten geschaffen werden
sollen, die letztlich der Identitätsstiftung im Quartier dienen;
-
weil in dem nördlichsten Mischgebiet eine besondere
architektonische Idee umgesetzt werden soll, die dem Grundgedanken des
Schleusengärtenkonzeptes entspricht;
-
weil ein innenstadtnahes Wohn-, Arbeits- und Industrieviertel mit
urbanen Qualitäten entwickelt wird, das ein vielgestaltiges Leben für Bewohner
und Besucher ermöglicht (Entwicklung einer städtischen Eigenart);
-
um die bauliche Nutzung in einem infrastrukturell gut
erschlossenen Gebiet zu konzentrieren und so die vorhandenen, leistungsfähigen
Infrastruktureinrichtungen möglichst wirtschaftlich zu nutzen;
-
da eine große Nachfrage nach familiengerechten Wohnungen und nach
kleinen Wohnungen für Einpersonenhaushalte in zentralen Lagen mit guter
Infrastruktur besteht; Angebote, die diese Nachfrage befriedigen, können der
Abwanderung von Familien in das Umland entgegenwirken und zum Erhalt von
gemischten Bewohnerstrukturen beitragen;
Die möglichen Überschreitungen werden durch
die bevorzugte Lage des Gebiets kompensiert, insbesondere durch die
Freiflächenqualitäten in der Umgebung mit überörtlichen Wanderwegen, der
Wasserfläche des Schleusengrabens und Parkanlagen mit vielfältigen
Wasserbezügen. Diese Freiflächenqualitäten sind durch die Festsetzung
öffentlicher Grünflächen gesichert, um in der folgenden Detailplanung
konkretisiert zu werden (vgl. Ziffer 3.3.1). Die Wegebeziehungen führen bis in
die nahen Vier- und Marschlande, die einen städtischen Erholungsschwerpunkt
darstellen.
Im Einzelnen erfolgt der Ausgleich durch
-
die Ausrichtung der Mischgebiete nach Westen zum landschaftlich
reizvollen Schleusengraben bzw. durch die Lage in direkter Nachbarschaft zu
großzügigen öffentlichen Parkanlagen,
-
die günstige Zuordnung von Wohnen und Arbeiten, die eine
Vermeidung zusätzlichen Verkehrs des Quartiers bewirken kann und
-
die Aufwertung der Freiräume durch eine angemessene Durchgrünung
des Geltungsbereichs und die naturnahe Gestaltung der Uferbereiche des
Schleusengrabens.
Das Ortsbild wird zukünftig durch markante Landmarken geprägt
und verändert werden. Hierdurch wird eine Aufwertung des Ortsbildes erwartet. Im
Zusammenspiel der planungsrechtlichen Festsetzungen mit den Regelungen zur
Gestaltung von Grundstücken in der HBauO sichergestellt, dass von Gebäuden und
sonstigen oberirdischen baulichen Anlagen nicht bebaute Flächen begrünt werden
und insgesamt mindestens 40 vom Hundert der jeweiligen Mischgebietsflächen von
Bebauung gänzlich frei bleiben und der Zugang zum natürlichen Boden erhalten
bleibt.
Nicht alle Belange können bei der
beabsichtigten städtebaulichen Dichte rein planerisch durch die Anordnung der
Nutzungen zu einander berücksichtigt werden. So sind zur Berücksichtigung aller
betroffenen Belange neben der verträglichen Anordnung von Nutzungen unter
Berücksichtigung der bevorzugten Lage des Plangebiets auch sonstige Maßnahmen
zum Ausgleich von nachteiligen Auswirkungen der Planung zu sichern.
Beispielsweise wurden Immissionskonflikte mittels eines Lärmgutachtens geprüft
und entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan getroffen. Insgesamt ist sichergestellt,
dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die
Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden.