5.3.1 Art der baulichen Nutzung
Die Gewerbegebiete können in einen nördlichen Teil, der bereits überwiegend bebaut ist und einen südlichen Teil, der nur teilweise bebaut ist, gegliedert werden (vgl. Ziffer 5).
Der südliche, neu zu entwickelnde Teil, soll insbesondere Betriebe im Bereich von zukunftsorientierten Technologien und aus der Forschung ansprechen. In Bergedorf sind Bildungseinrichtungen wie die Fakultät Life Sciences (Biowissenschaften) der Hochschule für Angewandte Wissenschaften ansässig. Durch die räumliche Nähe von Forschungseinrichtungen und Arbeitsstätten zum Bergedorfer Zentrum werden Kooperationen zwischen Wirtschaft, Bildung und Forschung gefördert und so auch die Belange des Bildungswesens berücksichtigt (zum Beispiel das Forschungszentrum für Lasertechnologie im Geltungsbereich). Der mit dem Bebauungsplan angebotene Standort im südlichen Teil des Geltungsbereichs bietet auf Grund seiner Freiflächenqualitäten im öffentlichen Raum hervorragende Kommunikationsorte und kann so den Wissenstransfer fördern. Im äußersten Süden, in der Nachbarschaft zur BAB 25, bestand immissionsschutztechnisch die Möglichkeit, ein Industriegebiet festzusetzen, in dem vorwiegend Gewerbebetriebe untergebracht werden können, die in den anderen Bau- beziehungsweise Gewerbegebieten auf Grund ihres Konfliktpotenzials mit anderen Nutzungen unzulässig sind. Damit erhalten die Schleusengärten neben den üblichen Gewerbegebieten auch ein Industriegebiet, wodurch die Ansiedlung von Nutzungen, durch welche die oben genannten städtebaulichen Ziele erreicht werden können, flexibler gestaltet werden.
Im nördlichen Teil des Geltungsbereichs sind bis auf Flächen südwestlich des Baumarktes alle Gewerbegebiete bereits einer baulichen Entwicklung zugeführt. Die vorhandenen Gewerbe- bzw. Einzelhandelsbetriebe werden bestandsgemäß unter Berücksichtigung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für Bergedorf planungsrechtlich gesichert. Gleichzeitig sollen mit der Festsetzung von Gewerbegebieten Potenziale für klassische gewerbliche Nutzungen vorgehalten werden. Dies entspricht der Leitidee Schleusengärten, ein belebtes Quartier zu entwickeln, das sich insbesondere durch die Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten auszeichnet.
Die Wohngebäude am Curslacker Neuer Deich 52-60 sind Wohnungen von aufgegebenen Betrieben im Geltungsbereich und werden an dieser Stelle planungsrechtlich nicht als Wohngebäude gesichert, da sich der Standort zwischen dem stark befahrenen Curslacker Neuer Deich und den Gewerbegebieten städtebaulich nicht für eine Wohnnutzung eignet. Gleiches gilt für das Wohngrundstück Curslacker Neuer Deich 32b, das ebenfalls entsprechend dem vorherigen Planungsrecht für gewerbliche Nutzungen festgesetzt wird.
Im Hinblick auf die Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen in den Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten ist das Einzelhandels- und Zentrenkonzept für den Bezirk Bergedorf zu Grunde zu legen (zu sonstigen Festsetzungen im Bereich der Mischgebiete vgl. Ziffer 5.2).
In den Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten sind Einzelhandelsbetriebe unzulässig mit Ausnahme von Verkaufsflächen, die im unmittelbaren räumlichen und betrieblichen Zusammenhang mit Handwerksbetrieben oder produzierenden Gewerbebetrieben stehen und nicht mehr als 10 vom Hundert der mit den Betriebsgebäuden überbauten Fläche, jedoch nicht mehr als insgesamt 800 m² Verkaufsfläche je Betrieb umfassen. Darüber hinaus sind in dem mit MI 2 bezeichneten Mischgebiet und den mit GE 1 und GE 2 bezeichneten Gewerbegebieten Einzelhandelsbetriebe zulässig, wenn sie zum Beispiel mit Fahrzeugen, Booten, Möbeln, Teppichen und sonstigen Flächen beanspruchenden Artikeln einschließlich Zubehör oder Bau- und Gartenbedarf handeln; zentrenrelevante Sortimente sind nur bis zu 10 vom Hundert der jeweiligen Gesamtverkaufsfläche zulässig, jedoch dürfen zentrenrelevante Sortimente nicht mehr als insgesamt jeweils 800 m2 Verkaufsfläche überschreiten (vgl. § 2 Nummer 1).
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept wurde der Einzelhandelsstandort Curslacker Neuer Deich nach den Kriterien bestehende Nutzungen, Pkw-Erreichbarkeit und städtebauliche Lage bewertet (vgl. zum Einzelhandelsbestand Ziffer 3.4). Demnach sind im Norden des Geltungsbereichs das mit MI 2 bezeichnete Mischgebiet und die mit GE 1 und GE 2 bezeichneten Gewerbegebiete Teil einer Fachmarkt-Agglomeration. Gemäß Branchenkonzept soll die Fachmarkt-Agglomeration erhalten werden und es soll vorwiegend die Ansiedlung von nicht‐zentrenrelevantem Einzelhandel erfolgen. Durch die Ansiedlung bzw. die Bestandssicherung von nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel in diesem Teil des Geltungsbereichs sollen die übrigen Gewerbegebiete für das klassische Gewerbe, Handwerk und Dienstleistungsbetriebe freigehalten und eine Bündelung von Verkehrsströmen erreicht werden. Um Kaufkraftabflüsse aus den zentralen Versorgungsbereichen an die Fachmarktstandorte zu reduzieren und auf Grund der städtebaulich nicht im Zentrum integrierten Lage sollen keine weiteren Flächen im Geltungsbereich für zentren- oder nahversorgungsrelevante Branchen entwickelt werden. Für solchen Einzelhandel außerhalb des Bergedorfer Zentrums sieht das Zentren- und Branchenkonzept andere, geeignetere Standorte vor. Dieses Konzept dient der Stärkung des Hauptzentrums in seiner Versorgungsfunktion für den Bezirk Bergedorf und das Umland und der Sicherung seiner städtebaulichen Entwicklung.
In dem mit MI 2 bezeichneten Mischgebiet und den mit GE 1 und GE 2 bezeichneten Gewerbegebieten werden zentrenrelevante Sortimente nur als Randsortiment zugelassen und müssen auf maximal 10 vom Hundert der Gesamtverkaufsfläche begrenzt bleiben. Zusätzlich wird eine absolute Obergrenze von 800 m² je Betrieb definiert.
In § 11 BauNVO 1990 ist geregelt, dass großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind. In Bezug auf die Verkaufsfläche seien solche Auswirkungen anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1200 m² überschreitet. In der gängigen Rechtsprechung wird in diesem Zusammenhang in Bezug auf die Verkaufsflächengrenze von 800 m² Verkaufsfläche als Obergrenze ausgegangen. Demnach wären Betriebe, die diese Obergrenze der Gesamtverkaufsfläche überschreiten gemäß BauNVO 1990 in Gewerbegebieten grundsätzlich nicht zulässig. Im Bergedorfer Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird verdeutlicht, dass innerhalb der Fachmarkt-Agglomeration die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung beziehungsweise die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht wesentlich beeinträchtigt werden, so lange 800 m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente nicht überschritten werden. Diese Bedingung ist im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert. Zusätzlich wird durch eine prozentuale Regelung entsprechend Aussagen im Einzelhandels- und Zentrenkonzept sichergestellt, dass diese Flächenanteile dem Gesamtbetrieb untergeordnet sind.
Nicht-zentrenrelevante Sortimente, die von dieser Regelung ausgenommen sind, können zum Beispiel Flächen beanspruchende Artikel sein, bei denen der Kunde auf die Nutzung eines Kraftfahrzeuges angewiesen ist. Einzelhandelsbetriebe, die solche Artikel anbieten, sind auf verkehrsgünstige Anbindungen angewiesen und haben einen erheblichen Stellplatzbedarf, der in den Einzelhandelslagen im Bergedorfer Zentrum nur sehr unzureichend erfüllt werden kann. Auf der Grundlage einer Analyse der branchenspezifischen und standortspezifischen Potenziale des Einzelhandelsstandortes Bergedorf werden darüber hinaus weitere Sortimente, bei denen im Einzelnen keine städtebaulichen Konflikte mit den etablierten Zentrums- oder Nahversorgungsstandorten zu befürchten sind, in dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept genannt.
Nach Zentren- und Einzelhandelskonzept sind in Bergedorf folgende Sortimente nicht zentrenrelevant:
- Baustoffe, Baumarktartikel
- Bodenbeläge (inkl. Teppichrollen)
- Büromaschinen
- Camping‐Großartikel (Zelte, Wohnwagen)
- Farben, Lacke
- Fahrräder
- Gartenbedarf (inkl. Pflanzen)
- Kfz‐Zubehör
- Möbel (inkl. Matratzen)
- Musikinstrumente
- Sanitärwaren
- Tapeten
- Werkzeuge, Eisenwaren
- Zoobedarf, Tiernahrung
Zentren- oder nahversorgungsrelevant sind hingegen:
- Bekleidung (Damen, Herren, Kinder)
- Bücher
- Computer und Zubehör, Telekommunikation
- Elektrogeräte, Leuchten
- Foto, Film
- Geschenkartikel
- Glas/ Porzellan/ Keramik, Hausrat
- Heimtextilien, Kurzwaren, Teppiche (Stapelware), Handarbeitsbedarf
- Kunstgegenstände
- Lederwaren, Kürschnerwaren (inkl. Pelze, Taschen, Schulranzen)
- Optik
- Schuhe
- Sportartikel (inkl. Sportbekleidung, Sportschuhe,
- Jagd‐, Reit‐ und Angelausstattung, Outdoor‐/Trekkingbedarf)
- Schreibwaren
- Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln)
- Sanitätswaren
- Unterhaltungselektronik (TV, HiFi, Video, Ton‐ und Datenträger)
- Uhren und Schmuck
- Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung
- Lebensmittel (inkl. Getränke), Reformwaren
- Drogerieartikel/ Parfümerieartikel (inkl. Apotheken)
- Schnittblumen
- Kioskwaren/ Zeitschriften
Die Verkaufsfläche des bestehenden Autohauses Lehfeld 6 wurde mit in die Fachmarkt-Agglomeration einbezogen, da dieser Betrieb Flächen beanspruchende Artikel verkauft und auf einen gut für den Kfz-Verkehr erschlossenen Standort angewiesen ist. Durch die planungsrechtliche Sicherung wurde den betrieblichen Belangen im Rahmen der Abwägung Vorrang eingeräumt. Ähnliches gilt für das Autohaus Curslacker Neuer Deich 72. Da diese Betriebe keine zentrenrelevanten Sortimente in erheblichem Ausmaß anbieten und es sich bei letzterem Betrieb um einen einzelnen Betrieb handelt, bestehen keine städtebaulichen Bedenken gegen eine planungsrechtliche Sicherung dieser bestehenden Betriebe. Jedoch soll die Fachmarkt-Agglomeration im Norden des Plangebiets gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept nicht durch den Bau neuer Fachmärkte ausgedehnt werden, weil Flächen auch für klassisches Gewerbe vorgehalten werden müssen.
Der Fachmarkt für Bürobedarf nördlich Curslacker Neuer Deich 66 bietet auf seiner Verkaufsfläche von insgesamt etwa etwa 1.300 m² auf einem großen Teil der Fläche zentrenrelevante Sortimente an. Dieser Betrieb befindet sich, wie die Autohäuser, nach dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept auf einer "gewerblichen Fläche außerhalb der Fachmarkt-Agglomerationen. Um Kaufkraftabflüsse aus den zentralen Versorgungsbereichen an andere Standorte zu reduzieren, sollen hier keine zentren- oder nahversorgungsrelevanten Branchen im Hauptsortiment angesiedelt werden. Gewerbe- bzw. Industriegebiete sollten vornehmlich für klassisches Gewerbe, Handwerk und Dienstleistungsbetriebe zur Verfügung stehen. Um das Hauptzentrum in seiner Versorgungsfunktion für den Bezirk Bergedorf und das Umland zu stärken und es in seiner Entwicklung nicht zu gefährden, sollten zukünftig nur noch dort sowie in begrenztem Maße auch in den übrigen Zentralen Versorgungsbereichen weitere Anbieter zentrenrelevanter Sortimente angesiedelt werden. Eine planungsrechtliche Sicherung von zentrenrelevanten Sortimenten an diesem isolierten Standort am Curslacker Neuer Deich würde eine Vorbildfunktion für die Planungen an diesem Standort bedeuten und letztlich den Zielen der Raumordnung und Landesplanung widersprechen. Um betriebliche Belange zu berücksichtigen wurde dennoch für diesen Betrieb eine mit GE 2 bezeichnete Fläche gesichert. Die Einzelhandelsnutzung muss nicht aufgegeben werden. Der Betrieb kann seine Angebotspalette auf Flächen beanspruchende Artikel hin ausrichten, was innerhalb der Bürobedarfsbranche auch möglich ist. Auf einem untergeordneten Teil der Betriebsfläche können weiterhin zentrenrelevante Sortimente angeboten werden. Durch diese Festsetzung werden Beeinträchtigungen betrieblicher Interessen weitgehend ausgeglichen. Städtebauliche Bedenken gegen ein Angebot mit Flächen beanspruchenden Artikeln bestehen nicht, da solche Betriebe auf einen verkehrsgünstigen Standort angewiesen sind und solche Standorte im Bergedorfer Zentrum nur sehr eingeschränkt zur Verfügung stehen.
Der Fachmarkt für Outdoorbedarf Curslacker Neuer Deich 44 bietet auf einer Verkaufsfläche von etwa 700 m² überwiegend zentrenrelevante Sortimente an. Der Betrieb befindet sich zwar noch innerhalb der Fachmarkt-Agglomeration; aus den oben genannten Gründen sind Flächen für den Verkauf von zentrenrelevanten Sortimenten in Bergedorf im Einzelhandels- und Zentrenkonzept jedoch an anderer Stelle, insbesondere im Bergedorfer Zentrum, vorgesehen. Durch die Festsetzung wird die Nutzung Einzelhandel nicht ausgeschlossen, bei Nutzungsänderungen muss der Betrieb aber seine Angebotspalette entsprechend der Ziele der Raumordnung und Landesplanung anpassen (siehe oben). Der Betrieb kann seine Angebotspalette beispielsweise in Richtung Flächen beanspruchender Artikel anpassen. Durch diese erforderlichen betrieblichen Umstrukturierungen werden betriebliche Belange berührt. Im Rahmen der Abwägung wurde dies vor dem Hintergrund der Ziele der Raumordnung und Landesplanung und wegen der Vorbildfunktion bei planungsrechtlicher Sicherung eines solchen Betriebes als hinnehmbar bewertet.
Die Zulässigkeit von Einzelhandel in den Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten im Geltungsbereich als Bestandteil von Handwerksbetrieben und verarbeitendem Gewerbe in Ausnahmefällen erfolgt zur Förderung der mittelständischen Wirtschaft. Diese Art Einzelhandel soll jedoch nur dann zulässig sein, wenn sie der mit Gebäuden überbauten Fläche deutlich untergeordnet ist. Der Ladenverkauf ist in diesem Fall ein Nebenprodukt und in dieser Größe als unschädlich anzusehen. Er gehört zum Ablauf des produzierenden Betriebes und stellt einen untergeordneten Bereich dar. Ausstellungsflächen sind hingegen keine Einzelhandelsnutzung. Sie dienen der Präsentation des Leistungsangebotes eines Gewerbe- beziehungsweise Handwerksbetriebes. So kann zum Beispiel ein Fensterbauer oder ein Zimmerer auf einer Ausstellungsfläche Muster der von ihm angebotenen Leistungen zeigen. Da es sich hier nicht um Einzelhandels- oder Verkaufsflächen handelt, ist eine Begrenzung der Größe von Ausstellungsflächen städtebaulich nicht erforderlich.
In den Gewerbe- und Industriegebieten sind Anlagen für gesundheitliche Zwecke allgemein zulässig; Bordelle, bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume, Verkaufsflächen, Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln, auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, sind unzulässig. In den Gewerbegebieten sind Vergnügungsstätten unzulässig (vgl. § 2 Nummer 2).
Zur Förderung der Dynamik bei der Ansiedlung von Einrichtungen der Forschung, Bildung und Wirtschaft werden Anlagen für gesundheitliche Zwecke allgemein zugelassen. Auch vor dem Hintergrund des demografischen Wandels besteht bei solchen Anlagen ein erhöhter Bedarf an Standorten, insbesondere mit qualitativ hochwertigen Freiraumbezügen.
Bordelle, bordellartige Betriebe sowie Verkaufsräume, Verkaufsflächen, Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf den Verkauf von Artikeln, auf Darstellungen oder auf Handlungen mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist, und Vergnügungsstätten werden ausgeschlossen, da die Gewerbe- und Industriegebiete überwiegend den allgemein zulässigen Nutzungen in diesen Baugebieten vorbehalten bleiben sollen. Durch den Betrieb von Vergnügungsstätten lassen sich in der Regel ein hoher Flächenumsatz und hohe Gewinnmargen realisieren, so dass im Vergleich zu anderen Nutzungen auch höhere Mieten gezahlt werden können. Bei einer Häufung von Vergnügungsstätten, kann es schließlich zu einem Funktionsverlust der Gewerbe- und Industriegebiete kommen. Durch den Ausschluss wird der Gebietscharakter in seiner Nutzungsvielfalt und -qualität erhalten. Vergnügungsstätten, die städtebaulich erwünscht sind, weil sie zur Belebung des Quartiers beitragen und die Wohn- und Aufenthaltsqualität erhöhen, sind in den Mischgebieten zulässig (vgl. Ziffer 5.2).