Planungsdokumente:

Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO

Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen (§ 4 Abs. 1 BauNVO).

Textliche Festsetzung Ziffer I 1

Begründung

Im festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet sind nur Nutzungen gemäß § 4 (2) Nr. 1 und Nr. 2 sowie eingeschränkt Nr. 3 BauNVO zulässig. Dadurch wird dem Gebietscharakter Rechnung getragen und sichergestellt, dass nur wohnverträgliche Nutzungen zulässig sind. Insbesondere sollen Funktionen mit erhöhter Besucher- oder Kundenfrequenz eingeschränkt werden. Die ausgeschlossenen Nutzungen finden ausreichend Entwicklungschancen und bessere städtebauliche Verknüpfungen in anderen Baugebieten der Stadt Schleswig.

Textliche Festsetzung Ziffer I 2

Begründung

Im festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet sind Schank- und Speisewirtschaften nicht zulässig, um dem besonderen Ruhebedürfnis der Bewohner in den Gebieten gerecht zu werden. Übermäßiger Quell- und Zielverkehr soll vermieden werden. Die ausgeschlossenen Nutzungen finden ausreichend Entwicklungschancen und bessere städtebauliche Verknüpfungen in angrenzenden oder anderen Baugebieten der Stadt Schleswig.

Mischgebiet (MI) gemäß § 6 BauNVO

Das Gebiet dient vorwiegend dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.

Textliche Festsetzung Ziffer I 3

Begründung

Die Einschränkungen sollen das Planungsziel einer Mischnutzung unterstützen. Insbesondere sollen Funktionen mit erhöhter Besucher- oder Kundenfrequenz auf ausgewählte Bereiche berücksichtigt als auch eingeschränkt werden. Hierbei werden die besonderen Lagen der Baugebiete mit dem zentralen Bereich (MI2) sowie die prädestinierten uferseitigen Bereiche (MI3, MI4, MI5) berücksichtigt. Die Ausweisung von lärmempfindlichen Mischgebieten zwischen der Planstraße G und dem Schleiufer soll in der ufernahen Lage am "Regattaplatz“ nicht störende gewerbliche Nutzungen im Zusammenspiel mit der maritimen touristischen Prägung zulassen.

Zulässige Grundfläche

Textliche Festsetzung Ziffer I 4

Begründung

Im festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet wird eine Überschreitung der GRZ bis zum Wert von 0,7 festgesetzt. Die Ausnutzung der GRZ berücksichtigt insbesondere Nebenanlagen wie Terrassen, Stellplätze, Garagen und sonstige versiegelte Flächen. Maßgebend für die baulichen Anlagen sind die Baugrenzen der Planzeichnung.

Die Ausnutzung der GRZ lässt sich städtebaulich begründen. So heißt es in der Auslobung der Stadt Schleswig zum Städtebaulichen Realisierungswettbewerb[34]: "... Die Gestaltung dieses Ortes soll daher durchaus urbane und differenzierte Siedlungsqualitäten aufweisen und diese bis an die Süd-Ost-Spitze und den Hafen heranführen.“ Weiter heißt es: "Eine Auseinandersetzung mit regionalen und traditionellen Gebäudetypologien und Architekturen wird erwartet. Hierzu wird insbesondere auf die Siedlungsstruktur des Holms und dessen typische städtebauliche und architektonische Gestaltelemente verwiesen“.

Daneben heißt es in der schriftlichen Beurteilung des Preisgerichts[35]: "Die beispielhaften Vorschläge für die Reihenhausbebauung und die Punkthäuser sind grundrisslich und architektonisch in sich schlüssig und anspruchsvoll.“ Weiter heißt es: "Insgesamt präsentiert diese Arbeit ein sehr robustes städtebauliches Konzept, das im Zuge der weiteren Projektentwicklung (mehrere Baustufen) belastbar ist.“

Höhe der baulichen Anlagen gemäß § 18 BauNVO

In der Planzeichnung wird die Höhe der baulichen Anlagen durch Planeintrag der zulässigen Vollgeschosse sowie folgendermaßen bestimmt:

Textliche Festsetzung Ziffer I 5

Begründung

Im festgesetzten Baugebiet "MI5“ soll ein der Versorgung des Gebietes dienender gastronomischer Betrieb gewährleistet werden. Gleichzeitig wird die Umnutzung des ehemaligen Offizierscasinos gesichert[36]. Um den Naturraum des Schleiufers in diesem Bereich für die Bürger und Besucher des Stadtteils erlebbar zu gestalten, wird die Möglichkeit großzügiger Freisitzgelegenheiten im Zusammenhang mit dem gastronomischen Betrieb gewährleistet.

Textliche Festsetzung Ziffer I 6

Begründung

Die Oberkante baulicher Anlagen bezieht sich auf Wohngebiete mit Flachdächern und flach geneigten Dächern (siehe Textliche Festsetzung II 1). Auf Basis des Ergebnisses des städtebaulichen Realisierungswettbewerbes soll entlang der ringförmigen Haupterschließungen (Planstraßen D und G) im Vergleich zu den innen liegenden Baufenstern eine höhere Geschossigkeit ermöglicht werden. Die Bauhöhenbeschränkung geht von einer maximal zulässigen Bauhöhe von ca. 9 m über Geländeoberkante im Rahmen der zulässigen Vollgeschosszahl aus.

Für die allgemeinen Wohngebiete "WA2b“, "WA3b“, "WA4b“ und "WA5b“ wird die Zahl der Vollgeschosse für die Reihen-, Doppel- und Einzelhäuser auf maximal zwei beschränkt.

Textliche Festsetzung Ziffer I 7

Begründung

Auf Basis des Ergebnisses des städtebaulichen Realisierungswettbewerbes soll entlang der inneren Anliegerstraßen (Planstraßen E und H) im Vergleich zu den außen liegenden Baufenstern eine geringere Geschossigkeit erreicht werden.

Die Festsetzung "Firsthöhe“ entspricht der beabsichtigten zulässigen (Sattel-) Dachform gemäß der Textlichen Festsetzung II 2. Damit wird eine maximale Firsthöhe von ca. 10 m über Geländeoberkante im Rahmen der zulässigen Vollgeschosszahl ermöglicht.

Für das Mischgebiet "MI2“ wird durch die Planzeichnung die Zahl der Vollgeschosse auf maximal drei beschränkt. Diese Einschränkung orientiert sich an den Geschosshöhen der westlich und östlich angrenzenden Wohngebiete.

Hinweis

Das Plangebiet liegt innerhalb des Bauschutzbereiches für den Flugplatz Jagel sowie im Wirkungsbereich militärischer Flugsicherungsanlagen. Gegen die Planung bestehen keine grundsätzlichen Bedenken. Das Aufstellen von Baukränen ist bei der Wehrbereichsverwaltung Nord zu beantragen.