Planungsdokumente: neues Testverfahren

Sonstiges Sondergebiet (SO)

Für das Integrationshaus wird gemäß § 9 Abs. Nr. 1 BauGB ein Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Hochschule / Universität - Integrationshaus“ nach § 11 BauNVO festgesetzt. Das Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Hochschule / Universität – Integrationshaus“ dient vorwiegend der Unterbringung von Wohnraum für Studierende, deren zugeordneten Nutzungen sowie von Gastronomiebetrieben und Veranstaltungsräumen und Büro- und Beratungsräumen, die in Verbindung mit der Hochschule / Universität stehen.

Gewerbegebiet GE (e)

Die übrige Fläche wird, wie bisher, gemäß § 9 Abs. Nr. 1 BauGB als eingeschränktes Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO festgesetzt. Die Einschränkung, dass nur nicht störende Anlagen, Betriebe und Einrichtungen zulässig sind, die das Wohnen nicht wesentlich stören und nach ihrem Störgrad im Mischgebiet zulässig sind, wird durch den Schutz der angrenzenden Wohnungen für Studierende sowie der Kleingärten begründet.

Die Feinsteuerung des angestrebten Nutzungsspektrums erfolgt auf dem privatrechtlichen Wege über die Grundstücksüberlassung. Ohne den Gebietscharakter GE zu negieren, sind planungsrechtlich bestimmte nichtgewünschte Nutzungen ausgeschlossen worden. Dazu gehören Vergnügungsstätten, Tankstellen und Einzelhandelsbetriebe.

Ausschluss des Einzelhandels

Die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in einer Gemeinde sind nach Maßgabe des Baugesetzbuches zu leiten. Ziel ist eine nachhaltige Entwicklung, die den sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Belangen gerecht wird, zu sichern. Ein wesentlicher Komplex ist die Sicherstellung der Nahversorgung, die in den Stadtteilzentren, der Innenstadt und den dezentralen Standorten stattfindet.

Ein Einzelhandelskonzept dient i. S. v. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB als städtebauliches Entwick-lungskonzept und ist damit ein bedeutsames Abwägungskriterium. Das Gesamtstädtische Einzelhandelskonzept der Stadt Flensburg ist am 12.05.2011 von der Ratsversammlung der Stadt beschlossen worden. Es umfasst neben den nachstehend aufgeführten Zielen eine Liste mit zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimenten.

- Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten soll grundsätzlich nicht außerhalb der Stadtteilzentren und der Innenstadt großflächig entwickelt werden.

- Die Innenstadt soll auch künftig Marktführer für die zentrenrelevanten Einzelhandels-branchen bleiben.

- Bei der Entwicklung von möglichen gemeinsamen Gewerbegebieten ist Einzelhandel grundsätzlich auszuschließen.

Analog zu den Empfehlungen des „Gemeinsamen Beratungserlasses zur Ansiedlung von Einkaufseinrichtungen größeren Umfangs“ des Landes Schleswig-Holstein vom 1. August 1994 wird der Einzelhandel im Gewerbegebiet generell ausgeschlossen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann Einzelhandel im räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit einem Großhandels-, Produktions-, Dienstleistungs- oder Handwerksbetrieb betrieben werden.

Ziel der Gewerbegebietsfestsetzung ist die Ansiedlung von Gewerbebetrieben, um das Arbeitsplatzangebot in der Gemeinde zu erhöhen und ausreichende Flächen insbesondere auch für hochschulnahes Gewerbe in unmittelbarer Nähe zu den Hochschuleinrichtungen zur Verfügung stellen zu können. Den Betrieben soll als untergeordnete Nebeneinrichtung Gelegenheit gegeben werden, ihre Produkte an Endverbraucher zu verkaufen (Direkt-Vermarktung).

Vergnügungsstätten

Ausgeschlossen sind über die textlichen Festsetzungen, dass Vergnügungsstätten, wie z.B. Spielhallen, im Gewerbegebiet zulässig sind. Diese Einrichtungen würden die positive Entwicklung, die der Campus als Wissenschafts- und Bildungskompetenzzentrum nimmt, negativ beeinflussen. Zudem sind negative Auswirkungen auf die angrenzenden Wohngebiete des Sandbergs durch zusätzliche Fremdverkehre nicht auszuschließen.

Tankstellen

Zum Schutz des angestrebten Charakters des Plangebiets und der Umgebung als Mischung aus nichtstörendem Gewerbe, Hochschuleinrichtungen sowie Wohnraum für Studierende werden Tankstellen nicht zugelassen.

Sonstiges Sondergebiet (SO)

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Sonstigen Sondergebiet (SO) durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ) sowie durch die Festsetzung der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse bestimmt.

Im Sonstigen Sondergebiet SO werden eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 1,2 festgesetzt. Diese Festsetzungen entsprechen den Vorgaben der Baunutzungsverordnung für Sonstige Sondergebiete (§ 17 BauNVO). Diese Festsetzungen schaffen die Möglichkeit, viele Wohneinheiten und weitere Nutzungen auf einer geringen Grundfläche zu schaffen. Dies entlastet die Wohnraumvorsorge Flensburgs und wirkt einer größeren Flächeninanspruchnahme entgegen. Aufgrund der vielen unterschiedlichen Nutzungen (Café, Versammlungsräume, Studentisches Wohnen etc.) steigt auch der Bedarf an Nebenanlagen (u.a. Stellplätze für Fahrräder, Terrasse). Daher wird eine GRZ von 0,6 benötigt.

Die festgesetzte Grundflächenzahl darf gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO durch Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird bis zu 50 vom Hundert (höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8) überschritten werden.

Im Sonstigen Sondergebiet werden maximal 4 Vollgeschosse festgesetzt. Damit fügt sich die vorliegende Planung städtebaulich in die Umgebung ein. Auch diese Festsetzung dient dem Entgegenwirken von einer weiteren Flächeninanspruchnahme.

Gewerbegebiet GE (e)

Das Maß der baulichen Nutzung wird im Gewerbegebiet GE (e) bestimmt durch die Grundflächenzahl (GRZ), die maximale Höhe baulicher Anlagen über NHN sowie durch die Festsetzung der Anzahl der maximalen zulässigen Vollgeschosse bestimmt.

Im Gewerbegebiet GE(e) wird ebenfalls eine GRZ von 0,6 festgesetzt. Eine Erhöhung von 0,35 auf 0,6 erfolgt, um innerhalb der Gewerbefläche eine höhere Dichte erzielen zu können. Die Grundflächenzahl bleibt damit unter der nach § 17 BauNVO definierten Obergrenze für Gewerbegebiete von 0,8.

Die festgesetzte Grundflächenzahl darf gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO durch Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird bis zu 50 vom Hundert (höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8) überschritten werden.

Das Maß der baulichen Nutzung wird außerdem durch eine maximale Höhe baulicher Anlagen mit 62 m über NHN näher bestimmt. Zudem wird festgesetzt, dass maximal 4 Vollgeschosse zulässig sind. Diese Festsetzungen tragen zur Umsetzung des planerisch gewünschten städtebaulichen Konzepts bei und sind an dem Standort städtebaulich vertretbar. Unterhalb dieser Höhe lassen sich die vielfältigsten Baustrukturen entwerfen. Die Erhöhung der maximalen Höhe (im Vergleich zum derzeit gültigen Bebauungsplan) erfolgt, um viergeschossig bauen zu können.